先服务还是先缴费？物业治理作为城市基层治理的“最后一公里”，关系着千家万户的生活品质和社区的和谐稳定。7月28日，北新泾街道举办媒体座谈会，邀请居委会、物业、业委会等多方代表就物业费收缴率提升、物业服务提升、居民满意度提升等特色亮点作分享介绍，展现街道以“五民工作法”为抓手，推动党建引领物业治理迈上新台阶。

从2024年底至2025年7月，整体物业费收缴率从81.21%跃升至91.68%；2025年3月以来，12345热线工单满意率逐月上升，从82.67%升至100%……座谈会上，北新泾街道用鲜活数据印证工作成效，“五民工作法”这一具有北新泾特色的基层党建工作法何以发挥扎实实效？这背后的故事被娓娓道来。

“红色引擎”破解治理困局，回应居民诉求

北新泾街道地处长宁区西北部，辖区面积2.22平方公里，下辖15个居委会，实有人口5万余人。近年来，街道积极推进市政道路架空线入地、精品小区建设、室内废污水管道改造、智能建筑垃圾清运箱、电动汽车共享充电桩“五个全覆盖”硬件升级，城区面貌翻天覆地，居住环境焕然一新，但对标人民日益增长的美好生活需要，仍任重而道远。

通过对2024年12345市民服务热线深度研判治理痛点中，街道发现物业治理类诉求占比较高，在1389件中占445件，比例约为三分之一，位居各类问题之首，集中表现为公共设施维修滞后、居住环境维护不足等突出矛盾。基于此，街道牵头组建调研专班，召开专题座谈会，进行实地走访，开展深入调研。调研发现，辖区23个售后公房小区，物业费标准长期停滞在0.8元/平方米的低水平，远低于市场化服务成本，未缴费户高达4040户，使得物业企业迫于经营压力难以提升服务水平。而居民则认为，物业服务不到位，合理诉求未能得到有效回应。

“物业企业强调‘收费率低导致服务供给失效’，居民群众主张‘服务质量缺失削弱缴费意愿’，双方诉求陷入‘低缴费-弱服务’的争执中。”北新泾街道党工委书记朱剑伟表示，这一深层次的治理困局，让街道意识到物业管理矛盾已成为影响社区品质和群众获得感提升的关键短板。将其作为破解基层治理裉节难题的战略突破口，街道深度融合“多格合一”机制，形成了网格长+街区书记+“城管、城运、综治专员”+“物业、业委会骨干”的“1+1+3+X”“作战”体系，创新推行“五民工作法”，打破二元对立思维，构建共建共治共享新格局。

“五民工作法”创新破局，化解急难愁盼

据悉，“五民工作法”即集民意、访民情、解民忧、纾民困、明民责，该工作方法已成为街道当前物业治理攻坚克难，以及未来深化基层治理体系和提升治理能力的工作法宝。“集民意”依托业委会广泛征集业主意见，夯实共治基础。“访民情”由3名专职网格长会同城运中心、社区管理办带队，深入社区深化精准施策。“解民忧”通过开展红色物业惠民行动，解决居民忧虑，重塑居民信任。“纾民困”创新服务模式，解决物业历史遗留的裉节难题，并针对困难群体推出“阶梯式缴费”方案。“明民责”擦亮“数字+法治”品牌，让老百姓明确自身缴费职责，帮助物业公司进行递进式催缴，构建法治闭环。

以党建引领“五民工作法”破题，街道物业治理实现阶段性突破。座谈会中，来自街道物业费收缴率标杆小区的多位代表作案例分享。

其中，新泾四村作为建于1990年的售后公房小区，内有1458户居民，2024年物业收缴率达95.02%。“坚持党建引领，我们通过集民意和汇民智协同破题，叩开了居民‘心门’，也化解了六年的‘疙瘩账’。”新泾四村居民区党总支书记张骏介绍，小区里有几户“老大难”，其中就包括因家庭矛盾僵持不下、拒缴物业费长达6年的小夫妻。业委会主动请缨，配合居委会、物业一次次敲开他家的门。起初，业委会没有急着催缴，耐心倾听后得知，原来是丈夫觉得家庭开支压力大，妻子则因房屋产权归属问题感到委屈，两人在“谁该出这笔钱”上僵持不下。通过多次上门沟通协调，帮助夫妻俩理清责任。最终夫妻俩达成内部协议，共同承担费用，解开多年心结，那张迟缴6年的物业费单子终于缴清。

建成于1996年的售后公房小区新泾六村居民区，1100户住户全域物业收缴率于2025年7月突破95%。“过程中，我们也曾一度陷入治理僵局，好在通过联动西网格，清除了顽疾，解决了民忧。”新泾六村居民区党总支书记腾秀红介绍，小区楼栋一租客饲养了20余只流浪猫，楼道异味刺鼻、猫叫扰民昼夜不息、杂物堵塞消防通道，居民投诉不断，物业多次协调无果。向西网格提报难题后，启动“网格吹哨、部门报到”机制，联动城管、社区民警组建专班，依法合规清退租客。随后开展清源行动，协同“清障”焕新颜，楼宇欠缴住户将变化看在眼里、记在心里，最终全员补缴。

物业治理主动跨前，走长效化、可持续道路

物业费收缴率的提升，为服务升级奠定了坚实基础。目前，平塘人家、北平南园、新泾八村、新泾六村、元丰花园小区、新泾四村等6个标杆小区，以保修速度增快、保安巡查增频、保洁力度增大的基础服务“三增”提质，试点推行“一小区一物业服务”质量提升方案。

发行物业服务惠民卡，实施维修人工费减免政策；推出亲情停车优惠卡，为特定群体提供时段性停车便利；建立特殊群体关爱机制，通过“金色护航”系列活动为独居老人提供7项水电检查服务；物业企业党组织结对居民区特困老人，整合资源让物业服务从单一的管理转向多元的共建，丰富服务内涵……一系列“多元”升级的特色服务，得到居民好评。同时，街道深化居民区与沿街商户及单位的服务串联，形成物业服务企业党组织、居民区党组织和联新党支部的“共转效应”，引入更多社会资源，不断提升居民生活品质。

如今，依托党建引领指挥、网格精准绣花、党群同心共治的治理革新，北新泾街道不断推动物业治理从被动响应化为主动跨前。接下来，街道将以“五民工作法”为着力点，以推动“三驾马车”同向发力为关键路径，持续构建“质价相符、动态平衡”的长效物业治理机制，着力构建物业服务与费用标准动态平衡、相互促进的良性循环体系，努力推动物业服务从“保基本”向“优品质”提升，力求在超大城市精细化治理的实践中贡献更多“北新泾经验”。

部分图片来源于北新泾街道

撰稿/摄影：李嵩楠

编辑：毕扬静

责编：颜文彬

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