近日，长宁区虹桥国际大厦迎来了首届业委会。这座2005年建成的商住两用楼，曾因业态复杂、业主分散、商铺参与度低而长期治理真空。2026年，虹桥新城居民区在党建引领下，通过“敲门行动”精准动员居民，依托“党建联建”争取关键票数，破解了困扰社区近二十年的“裉节难题”。自治组织的空白被填补，以往管理混乱的被动局面彻底扭转。

困境： 二十余年“飘零在外”，两个“三分之二”成了迈不过的坎

位于长宁区遵义路797弄2号、4号的虹桥国际大厦，外表与普通商住楼并无二致，内里却藏着一个困扰社区近二十年的“死结”。

大厦2005年建成，3栋楼宇共167户业主中，实际办公用房占比66%，居住用房仅占34%。物业费怎么分摊、公共权益如何分配，办公与居住“同处一厦”，存在着不少利益矛盾。更棘手的是，部分业主并不实际居住于此，许多房屋出租，大量业主旅居海外，有时甚至“连人都找不到”。

“办公用房占了一大半，商铺大业主参与率低；居住的六十几户里还有很多租客，动员起来非常困难。”虹桥新城居民区党总支书记朱磊介绍，由于业态多样，功能定位复杂、人员构成多元，虹桥国际大厦长期以来面临业委会“成立难”的困境。

而根据法律规定，召开业主大会需满足两个“三分之二”——参与表决的业主人数占比三分之二以上，专有部分面积占比三分之二以上。这无疑给大厦业委会的成立又添了一层挑战——拥有大建筑面积的商铺业主的这个“关键票”不参与，业主大会就无法到达法定召开门槛。

二十余年间，大厦组建业委会的多次尝试，均以业主参与率不足、各方诉求难以统筹等现实问题而失败。用朱磊的话说就是——“所有业委会成立可能出现的不利因素，这里都集齐了。”

没有业委会，大厦就像一个“没户口的孩子”。维修基金账户被封存，污水管道堵塞、地面沉降、缺少高清监控……所有需要动用维修资金的项目统统搁置。眼看大厦年复一年老化，规范管理长期缺失，业主的归属感日益稀薄。周家桥街道党工委决定将虹桥国际大厦业委会成立列为基层治理重点攻坚项目。这一次，大家下定决心：必须啃下这块“硬骨头”。

破局：党建引领“多方协同”，一场“敲门行动”撬动89%的参与率

成立业委会迫在眉睫，虹桥新城居民区党总支主动跨前，联合华衍物业、业主代表及共建单位代表，依法成立虹桥国际大厦业委会筹备组，建立联席会议制度。一支由“居民区党总支牵头、多方主体参与”的工作机制队伍迅速运转起来。

攻坚从“找人”开始。业委会委员候选人的筛选标准严格——政治素质、品行口碑、业主身份缺一不可。朱磊算了一笔账：“167户业主，真正有资格担任业委会成员的，不到20个。”在册党员少，他就挨家挨户走访挖掘组织关系不在居民区的党员；业委会成员代表各方利益，居住业主代表要选，办公和商铺业主自然也要出代表，可商铺业主普遍认为“小区事务与我无关”，筹备组晓之以理动之以情，费了不少功夫劝说。

如何赢得居民在业主大会中的投票表决支持，也是个大工程。一场精准动员的“敲门行动”开始了——筹备组一户一户上门摸排，建立“一户一档”，167户业主的身份信息、专有部分面积逐一核对确认。对于长期居住在外的业主，筹备组通过微信、电话逐一联系，介绍业委会筹备背景和意义，推进委托投票的法律程序。

最难的是那些“带着成见”的居民。二十多年没有业委会，大厦长期“飘零在外”，不少业主心里憋着气，一听要投票，第一反应就是反对。朱磊带着专项工作小组，挨个上门“一对一”攻坚。他与居民坐下来耐心解释，详细分析当前的形势利弊：“二十年没有业委会，维修基金打不开，后面房子设施要维修怎么办？借着这次机会，大家一起形成合力，把业委会建好。小区搞好了，楼宇的品质价值自然也能提升。”真诚的话语触动了很多人。一位业主在听完朱磊的分析后，默默划掉了原本写在表决单上的“反对”，工工整整写下“同意”二字。

对于区域内拥有大产权的单位业主，居民区党总支充分利用“党建联建”的平台优势，打出了一套“情感联络+利益共赢”的组合拳。中国建设银行遵义路支行是虹桥国际大厦沿街面积最大的一家商铺，由于银行的企业性质，迟迟无法选出代表人参与选票表决。居民区党总支巧妙利用党建联建，筹备组改变以往单纯“谈工作”的模式，主动上门对接，通过在社区里开展反诈宣传、学雷锋志愿服务等活动，邀请商户单位深度参与联建共建。“楼宇兴则企业兴”，筹备组向银行阐明成立业委会对优化楼宇营商环境的正面作用，银行最终从“旁观者”变成了“支持者”。

楼上的棋牌室、宾馆、网吧……居民区书记朱磊挨个“串门”，和商户老板们聊天——店里生意好不好？有什么烦心事？社区能帮什么忙？在这样的“串门”中，居民区与商铺的交流变多了，距离拉近了，也多了一份对彼此的理解和支持。“以心换心，我们为商户解忧，大家自然支持业主大会的工作。”朱磊感叹。

蝶变：参与率达89.22%，二十年“裉节”迎来破解

2026年1月底，虹桥国际大厦业主大会正式召开。数据一出，大家伙儿都感到意外——实到业主人数占比89.22%，实到建筑面积占比88.27%，两项指标均远超法定要求，会议合法有效。

大会成功选举产生首届业主委员会，5名成员中包含在职党员2名、楼组长2名（其中1名为党员）、区域单位代表2名——“党员带头、群众参与、单位协同”的合理结构，让业委会既具公信力又具代表性。大厦正式迈入了规范化的治理轨道。

业委会成立后，大家各司其职，迅速进入角色，第一时间梳理出首批重点实施项目。更真切的变化出现在居民生活的日常里：楼道里安装了新灯，小区门口新装了高清监控。朱磊介绍，目前业委会还引入了业委会秘书服务，以高效专业的工作运转，持续推进高空抛物摄像头增设、消防设施维护、管道整修等一系列改造，提升楼宇居住环境。

“无论多困难的事情，首先迈出第一步。”在虹桥新城居民区工作了13年，朱磊两度见证大厦业委会组建失败，如今终于等来了成功，他说：“我们做居民区工作，不论有没有成功的机会，都要朝着为居民服务、建设更美好社区的方向前进。”或许，正是这份“拓荒牛”般不放弃的精神，在二十年后，终于为这栋“漂泊”的大厦扎下了治理的“根”。

部分图片来源于虹桥新城居民区

记者/摄影：何郁柠

编辑：姚文君

责编：王   博

*转载请注明来源于“上海长宁”