商住混合楼宇治理向来是基层难题。虹桥街道以湘江大厦为样本，依托临时托底物业、多方协同整治、培育业主自治，把一度失管的楼宇逐步拉回正轨。从短期攻坚走向长效善治，这份实践，为同类老楼宇治理提供了有益参考。

今年4月，陈伟第一次以腾辉物业物业部负责人的身份走进中山西路湘江大厦时，大厦门前空地没有一道停车线，车辆见缝插针，堵得水泄不通；路口一处100多平方米的废品堆散发着异味；地下车库地面发黑发黏。此前，原物业因经营成本等问题已停止服务，保安、保洁相继撤离，这栋1998年建成、共有155套房屋的商住混合楼宇，一度陷入“无人管、无力管、无序管”的境地。

中山居民区向虹桥街道申请调配特保队员、临时保洁员进场，但这终究不是长久之计。为回应居民诉求，街道从长宁区临时物业服务企业预选库中择优引入腾辉物业，进行为期6个月的临时托底托管。到10月，这家物业是留下还是离开，要看能不能用实干赢得业主信任，能不能啃下这栋商住楼积存了十多年的硬骨头。

应急托底进场：一场大规模“开荒”

临时物业进场后的首要工作并非日常管理，而是全面“开荒整治”。地下车库清出20余车、约5吨垃圾；工作人员从24楼逐层往下粉刷消防通道，原本发黑的墙面恢复洁净，应急通道指示灯、安全提示标识陆续补齐；多年未清洗的水箱先后清洗两次，水质检测报告留存归档；楼顶垃圾成堆、杂草丛生，也被逐步清理干净。

四楼平台曾有业主私接管道直排粪便，常年渗漏扰民。物业没有简单一刀切拆除管线，而是现场改造，加装弯头、三通接入楼宇排污管网，在解决污染隐患的同时，最大限度避免激化邻里矛盾。

半年间，虹桥街道管理办、房办、中山居民区党总支和居委会联动城管、公安、消防等多部门一次次到场，开协调会、联合整治。居民区党组织统筹牵头，街道房办业务指导，多部门协同支撑，物业负责专业落地执行。陈伟深有感触：“物业是落实治理的‘手’，党组织搭建起协商平台。没有街道、居委牵头，这些‘硬骨头’很难啃下来。”

啃下最难一关：历时两月清走拾荒废品堆

最难的，是路口那处百余平方米的拾荒废品堆放点。在湘江大厦周围，有一对母子长期在此堆放拾荒废品，夏天臭气弥漫，12345投诉不少。这处堆放点不清理，湘江大厦周边环境就难谈有序。

虹桥街道管理办、中山居民区党总支和居委会牵头，城管、公安、房办等联合上门，对拾荒者先讲民法典和《上海市住宅物业管理规定》，讲情讲理；物业承担24小时蹲守、保安出勤、车辆堵点等现场执行工作。清理持续两个多月，物业每天派6—8人次，累计约500人次保安出勤，使用车辆封堵侵占点，并引导拾荒者离开该堆放点。居民区书记说道：“光靠动之以情、晓之以理走不通，就必须用法理。过程很艰难，但换来了湘江大厦整洁的周边环境和有序的垃圾站点。”

从服务到信任：

75个停车位规划了下去，物业费收了上来

停车问题的解决，是业主们感受最直观的变化，也是建立信任的起点。此前大厦没有停车管理系统，也未施划停车线，社会车辆随意停放，业主回家常常“一位难求”。在街道平安办、中山居民区支持下，物业划线规范，规划出75个停车位，安装道闸、岗亭，推行“三证合一”管理。针对非机动车，虹桥街道牵头新建车棚，安装国网扫码充电，解决充电难、充电贵的问题；物业每天安排5—6人次规范共享单车、电瓶车摆放。原本拥堵不堪的大厦周边，终于恢复畅通。

如今湘江大厦门前的停车位

湘江大厦物业费收缴率曾长期徘徊在百分之十几。陈伟说，刚进场时收到的第一笔物业费只有几百块钱，“业主怕你跑、怕你走过场”。然而，随着大厦的停车线划好、道闸装好、车辆有序了，居民回来有车位了；楼道干净了、消防通道亮了、水箱洗了，居民们也都看在眼里，早在6月份时，大厦的五楼全体业主就专程给物业送来一面锦旗。后来，不少业主主动到物业办公室交物业费、停车费，目前的收缴率已提升到约80%。

陈伟说：“不是催缴有力，是服务规范。服务做到位了，用心解决居民的问题，物业费自然收得上来。”

自治补位：业委会从0到1

湘江大厦属于商住混合楼宇，包含住宅、办公、商铺多种业态，这类楼宇并非法定强制成立业委会。过往由于产权类型复杂、业主分散，不少产权人长期不在本地，公共诉求难以统筹，一直没有形成业主自治组织，公共事务缺少协商决策渠道，这也成为大厦各类顽疾反复出现的重要原因。

为破解“有事没人牵头、公共事项难以表决”的困境，虹桥街道管理办牵头成立业委会筹建专班；中山居民区党总支、居委会多方联络，逐一联系长期在外、不常住大厦的产权人，打通沟通渠道。筹备组依法依规审核候选人资格，兼顾住宅、商铺、办公不同类型产权主体，优中选优确定候选人。今年7月，湘江大厦首次业主大会顺利召开，表决事项高票通过，大厦第一届业委会正式组建，5名成员覆盖住宅、商户、办公等不同产权方。

业委会成立后，主动对接街道、联动居委会，推进电梯更新民意征询、物业服务企业选聘、维修资金账户开立等事项。正是依托半年托管带来的环境改善，业主之间建立起信任，这项在商住楼宇中难度不小的自治工作才得以落地。

转正与长效：10月表决通过不是终点

今年10月，湘江大厦第一届业主委员会组织召开选聘物业服务企业业主大会。在中山居民区党总支、居委会统筹组织、全程监督和全体业主见证下，腾辉物业提交的选聘方案获表决通过，正式由阶段性托底物业转为湘江大厦正式物业服务企业。

转正不是终点。目前，湘江大厦业委会正推进3部电梯更新，中山居民区考虑到大厦的实际情况，为其争取到国补名额，预计11月中下旬开工；维修资金账户正在开立；消防设施、生活水泵、群租整治等还在持续跟进。陈伟表示，转正只是开始。业主们在业主大会上说的那句“这个物业好样的”，是对过去6个月的认可，也是对长效治理的期待。

记者手记》》

基层治理的难题形形色色，老旧小区、商住混合楼宇里矛盾层出不穷。湘江大厦半年蝶变带来一个启示：破局核心在理顺多方关系。居民区牵头统筹、红色物业专业落地、多部门协同支撑，在这栋并非强制要求成立业委会的商住楼里，各方合力搭起业主自治平台，业主主动参与，形成治理合力。

攻坚克难离不开有担当的一线人员，但比个体更持久的是闭环机制：6个月临时托底倒逼服务落地，实在服务换来业主信任；借治理改善契机推动成立业委会，补齐自治环节；最终由业主大会表决，完成物业从临时托管到正式选聘的转变。

为民服务的信念是方向，让信念落地的是划车位线、清垃圾、改管线、洗水箱这一桩桩实事。楼还是那栋老楼，治理根基一点点夯实，居民和企业也将迎来更高品质的居住、办公体验。

临时托管已完成，但如何把短期攻坚成效固化为长期治理模式，把“临时托底”变成“长效善治”，湘江大厦的实践，为同类老旧商住楼宇留下一道值得持续探索的考题。

部分图片来源于虹桥街道

记者/摄影：季佳佳

编辑：程   前

责编：姚文君

*转载请注明来源于“上海长宁”