2025年以来，长宁区深入践行“全过程人民民主”重大理念，将党建引领物业治理作为创新发展“凝聚力工程”的重要载体。通过实施“六项行动”，聚力攻坚、真抓实干，积极探索一条符合长宁特色的党建引领物业治理路径。

近期，长宁区编写《破解“安居”密码：长宁区党建引领物业治理案例集》，收录20个住宅小区的经验做法，凝聚各街镇在工作探索中形成的代表性实践、创新性思路及显著成效，我们期待这些“长宁故事”能从“一地之计”熔铸为“长久之策”。今天，我们一起走进虹桥街道爱建居民区党总支，了解其以居民需求为导向，从改造参与、物业改革、力量凝聚三个维度发力，一步步破解老旧小区的治理困局的经验做法。

一、背景与问题

长宁区虹桥街道爱建居民区，是一片承载着40年城市记忆的居住区。居民区核心治理区域——爱建小区、中园小区、中华别墅，均建成于上世纪80年代。随着时间推移，美好记忆逐渐被一系列“成长烦恼”替代，治理难题日益凸显。

改造共识难：居民诉求分散，协同参与不足。居民多为长期居住的老住户，诉求分散，如屋顶漏水、绿化优化、门头修缮等，中华别墅曾因缺乏居民参与渠道，改造意愿搁浅。

物业治理困：服务质量滑坡，陷入恶性循环。3个老旧小区原分属3家物业，因收益薄、成本高，物业减员致服务差，逐渐形成“服务差→不交费→更差服务”的恶性循环。

治理力量弱：年轻群体缺位，公共空间闲置。常住居民以中老年人为主，年轻居民参与社区事务意愿低，导致社区治理缺乏新鲜血液。同时，小区内不少“边角料”公共空间因缺乏规划和维护，长期处于闲置状态。

二、做法与过程

面对治理难题，爱建居民区党总支坚持党建引领，以居民需求为导向，从改造参与、物业改革、力量凝聚三个维度发力，一步步破解老旧小区的治理困局。

（一）让居民成“主角” 全过程参与很重要

老旧小区改造，居民是“主角”。2020年精品小区改造启动后，党总支搭建多层协商平台，依托社区党建“微网格”激活“信息流”。由党总支成员包干负责，联合楼组长、楼内党员组成“双楼长”队伍，逐户上门讲解方案、解答疑问、收集诉求等。

居民提出的意见，能落地就落地。从小区绿化树种选择到门头修缮风格，从污水管道改造到架空线入地，90%以上的意见经过多方磨合后纳入方案。中华别墅小区居民提出“希望保留原有老树但修剪遮光枝丫”，党总支立刻协调设计单位调整方案，既保住了居民的“记忆树”，又解决了采光问题。

（二）“挖”来优质物业 实现“双向奔赴”

老旧小区也要有优质物业。为破解物业难题，党总支牵头开启“优质物业引进计划”，将“提升物业服务”列为“一个支部一件实事”项目。带领3个小区的业委会班子“走出去”调研，最终将目光锁定在拥有国企、央企双重背景的中海物业。这家物业公司服务的小区多为中高档社区，物业费普遍在3-4元/平方米，而爱建居民区的物业费仅1.2元/平方米，差距显著。

竭力协商方案，优质物业正式入驻。盛情邀请，却被婉拒。党总支没有放弃，而是牵头召开多场协商会，最终确定“不涨物业费、不涨停车费，将小区第一年的停车收益100%补贴给物业”的方案。方案通过“两委班子扩大会议→党员骨干会议→全体业主大会”三级表决后，2024年1月31日，中海物业正式入驻。持续推动业主与物业“双向奔赴”。针对老旧小区设施老化问题，中海物业组建专项团队，半年内完成60余棵大树修剪、损坏路灯更换、停车位重新规划、加梯后期维保托管等工作，居民逐渐理解物业的付出，物业费收缴率大幅度提升。

（三）发动多方力量 从“事不关己”到共治共享

坚持“不缺位但不越俎代庖”。党总支清醒认识到：老旧小区治理不是“党总支的独角戏”，而是需要业委会、物业、居民骨干、志愿者等多方协同的“大合唱”。为此，以党建为纽带，搭建多元参与平台，打破以往“单打独斗”的治理模式，逐步构建起共治共享的社区治理新格局。

激活年轻群体，注入治理“新活力”。针对常住居民以中老年人为主、治理力量断层的问题，主动“破圈”，建立在职青年联系机制。按“1个楼组1名志愿者”的标准，57个楼组中在职年轻志愿者占比近50%，充分发挥其创新意识强、善于接受新鲜事物的优势，不仅参与小区改造方案讨论，还将闲置“边角料”空间打造成“爱系列十景”，让绿色生态与小区改造深度融合。

赋能业委会，搭建沟通“桥梁”。党总支始终将业委会作为连接居民与物业的关键纽带，通过“手把手教方法、点对点解难题”，提升业委会的履职能力。在物业选聘期间，党总支带领业委会先后走访10余个周边小区取经；针对“停车收益补贴物业”方案，业委会在党总支指导下，逐户向居民解释成本核算逻辑，公示调研数据，化解“收益是否透明”的顾虑。

三、成效与经验

如今，3个老旧小区实现了“逆生长”：曾经斑驳的外墙变得整洁美观，堵塞的污水管道彻底疏通，闲置的边角空间成为“口袋花园”，中华别墅更是完成了40年来第一次大规模树木修剪。

党建引领筑核心，夯实长效治理根基。党总支始终发挥“主心骨”与纽带作用，牵头制定改造方案、协调多方矛盾，推动“停车收益补贴物业”“成片化管理”等机制落地，既破解了老旧小区物业“质价不符”难题，又通过精品改造与物业精细化管理，实现外墙焕新、管道疏通等，为长期治理筑牢基础。

践行全过程人民民主，激活居民共治活力。以“微网格+双楼长”为载体，通过入户走访、协商会议让居民深度参与改造决策。不仅解决“众口难调”问题，更让居民从被动接受转为主动参与，年轻居民加入志愿者队伍，业委会、物业与居民间信任度显著提升，社区凝聚力大幅增强。

创新机制破困局，实现业主物业共赢。面对物业费低、优质物业难引的困境，创新提出“停车收益全额补贴物业”方案，同步推行“物业服务可视化”，让保洁、维修等服务透明化。既吸引中海物业入驻、服务提质，又推动物业费收缴率达到95%以上，达成“业主满意、物业可持续”的双向奔赴。

从爱建居民区的实践来看，老旧小区治理并非“无解之题”。要坚持党建引领、扎根居民需求、创新治理机制，让承载着城市记忆的老旧小区，重新焕发生机与活力，成为居民心中的“幸福家园”。