【案情简介】

2018年5月，家住长宁区娄山关路某小区居民郭老师将自己二室一厅的房屋中的一间主卧以每月3000元租借给来沪打工的桑女士，自己住在另一间卧室，双方共同居住，约定租期一年。共同居住期间，郭老师发现桑女士“不对劲”。桑女士从不外出工作，和之前签署合同时介绍自己工作不符。郭老师在客厅看电视，桑女士会粗鲁的阻挠，不允许看。家人来看望郭老师，桑女士也会恶语相向。桑女士平时总拿把刀放在桌上。已经76岁的郭老师备受煎熬，都不敢居住在家中，不知现在谁才是房子真正的主人？直呼吃不消。郭老师侄子气愤来讨说法，桑女士就报警说郭老师和家人一起欺负她。郭老师想收回房子。桑女士提出搬走可以，要3万元赔偿。双方争执起来并再次拨打110。出警后，事情并没有得到很好的解决，于是郭老师找到居委调委会请求解决纠纷。

【调解过程】

11月5日下午，双方来到调解室，我在听取双方陈述以及社区民警调停情况后，归纳双方争议焦点为：一是双方对是否提前解约意见不一；二是双方对提前解约的赔偿金额有争议。

首先对提前解约开展调解，了解到郭老师立场坚定，一定要解除合同。而桑女士也已经在外面找寻新租房，期间因与楼上业主发生纠纷在外居住，让郭老师不得收取租房费用。经过分头劝说，双方对解约达成共识，同意提早解约。但当谈到赔偿，桑女士不肯让步，坚称要三万元。这远超郭老师的心理预期，而双方签订的租赁合同并未约定违约金的数目，双方再次陷入僵局。我分别耐心做双方工作，首先劝导桑女士即使通过诉讼也难以达到她的预期价位，再则郭老师年纪大身体不好，双方多次吵闹引起身体不适，如发生意外，后果堪忧。且我了解到自从桑女士搬来一起居住，郭老师会一日三餐烧好饭邀请桑女士一起用餐，前后各种原因免除了半个月的租金。劝说桑女士重新考虑违约金金额。

【调解结果】

就这样，经过多轮回合，反复做双方的劝说工作，桑女士做出让步，同意违约金下调至4000元，郭老师退还押金3200元，桑女士于11月5日晚搬出房子，了结此纠纷。郭老师也表示同意，并当场给付现金，一场矛盾纠纷得到圆满解决。

【调解心得】

这起看似简单的租房纠纷，如果处置不当，也会导致失败。这起纠纷复杂性在于，双方之前签订的合同并未对共同生活中一些细节及违约金进行约定。虽然郭老师在生活中处处受制，心惊胆战，但并未达到合同约定的提前解约标准或者法律规定的标准，郭老师提前收房属于违约。对于调解员来说，厘清事实，找到纠纷的根源，摸准当事人心理动态，都很必要。首先要耐心听取双方的想法，尽快找到矛盾的焦点，再耐心地分别劝说、引导，要充分运用法、理、情三大利器，使纠纷逐步化解。

【律师点评】

作为春天花园的常年法律顾问律师，我认为这次调解工作很成功，调委会的负责人专业且认真负责。实践中，每一起纠纷都不完全相同，都有各自的争议焦点且每个当事人的心理想法和预期都不一样，正如调委会负责人所说，在调解的过程中需要结合纠纷的实际情况，充分运用法、理、情三大利器化解纠纷。

本次调解的专业体现在第一时间归纳双方的争议焦点，并围绕争议焦点分别对双方做调解工作，在调解的过程中充分结合法律的规定、合同的约定以及社会影响等多方面因素化解纠纷。本次调解的认真负责体现在对于本可以通过到法院起诉的民事纠纷，通过认真聆听，耐心做工作的方式解决，以最小的成本有效化解矛盾，节省司法资源，促进小区的和谐。

上海市君悦律师事务所 纪兴隆律师